Modalités de mise en œuvre du dispositif du fonds ‘friches’ par l’EPF de la Vendée

En tant qu’acteur majeur du recyclage foncier dans le département, l’EPF de la Vendée s’est engagé auprès des collectivités pour accélérer et faciliter la mutation des friches.

Ces friches concentrent en effet de multiples enjeux :

  • généralement insérées dans l’aire urbaine des communes et sont souvent source de pollution à traiter, elles constituent des gisements fonciers pour l’habitat ;
  • défigurant le plus souvent le paysage communal, ces friches génèrent également de forts risques d’accidents liés à une occupation irrégulière des lieux.

Depuis fin 2016, le Conseil d’administration de l’EPF de la Vendée a donc décidé d’accompagner techniquement et financièrement les collectivités qui souhaitent requalifier leurs espaces en friche. Cet accompagnement se concrétise aujourd’hui avec le lancement des premiers travaux de démolition.

 

  • L’accompagnement financier : déjà 9 M€ mobilisé pour les communes

Le financement des travaux de requalification des friches, de recyclage de sites dégradés voire pollués constitue une incitation concrète à l’engagement des collectivités territoriales dans des projets de renouvellement urbain à dominante d’habitat.

En effet, dans la mesure où les coûts de travaux de déconstruction et de dépollution de ces sites sont sans commune mesure avec la valeur du foncier sur lequel ils sont implantés, il est extrêmement difficile de trouver des débouchés opérationnels sans une intervention publique.

Afin de favoriser ces projets à dominante d’habitat dont le déficit d’opération est avéré, l’EPF peut ainsi participer jusqu’à 80% au coût des études et des travaux de requalification et de dépollution, sur les terrains situés en agglomération, dont il garantit le portage foncier. Un fonds friches a donc été créé à cet effet. Le solde reste à la charge des collectivités, des compléments de financement sont systématiquement recherchés.

Au 1er mars 2018, 9 projets répartis sur tout le territoire vendéen bénéficient du fonds friches, pour un total d’aides de 9 M€ apportés par l’EPF.

 

  • L’accompagnement technique

Dans le cadre de ses missions, l’EPF de la Vendée assure la maîtrise d’ouvrage des travaux de déconstruction, désamiantage et dépollution des sites, l’objectif étant de rétrocéder, après travaux, à la collectivité, un terrain ‘prêt à l’emploi’.

Quels types de friches sont concernées par ce dispositif ?

Jusqu’en décembre 2016, seuls les projets de requalification de friches « industrielles » visant à accueillir des opérations d’habitat (éventuellement complétées par des commerces et services) étaient concernés. Pour autant, force est de constater que d’autres friches d’activités tertiaires présentent les mêmes difficultés opérationnelles et peuvent constituer des alternatives efficaces à la périurbanisation diffuse.

Ainsi depuis le 1er janvier 2017, ce dispositif a été élargi également dans le cadre d’opérations d’habitat déficitaires, aux autres types de friches d’activités tertiaires, à savoir : administrative, d’équipement public, militaire, ferroviaire, sanitaire, commerciale et touristique…

 

Site FOREGE à La Gaubretière : un exemple de projet permettant de requalifier une friche industrielle

La commune doit aujourd’hui faire face aux conséquences de la fermeture de l’usine de production de meubles FOREGE. L’arrêt de l’activité industrielle, en 2006, a provoqué la perte d’une centaine d’emplois et laisse une friche d’environ 5 ha à proximité immédiate du centre bourg.

La commune souhaite donc solliciter l’EPF de la Vendée pour reconvertir ce site stratégique pour son développement et symbolique de son histoire industrielle. 

 

Comment l’EPF de la Vendée accompagne t’il la commune ?

En décembre 2014, la commune a signé une convention de maîtrise foncière, avec une démarche commune avec la commune de Treize-Septiers.

Le périmètre d’intervention de l’EPF de la Vendée représente 5,6 ha. Cette friche est constituée d’ateliers de production et de silos sur près de 2 ha, le reste de l’emprise servant au stockage et à la logistique.

  • L’accompagnement de l’EPF en 4 phases successives
  1. L’acquisition

Le terrain a été acquis en mars 2017 au terme d’une longue période de négociation et de préparation de l’acte (complexités liées à la procédure de cessation d’activité d’une ICPE).

  1. La déconstruction et le désamiantage

L’EPF a ensuite lancé la consultation de maîtrise d’œuvre pour la démolition des terrains, de sorte que les études s’effectuent pendant l’été et l’automne, et que les travaux puissent démarrer début 2018.

L’entreprise CHARIER, retenue pour les travaux, interviendra jusqu’en avril 2018.

  1. La dépollution des sols

 Les études se poursuivent également avec le bureau d’études BURGEAP, en vue d’optimiser les coûts de gestion de la pollution sur le site. Des sondages complémentaires seront menés après la démolition du site afin de limiter les volumes de terre à excaver. Les travaux seront ensuite menés en 2019.

  1. Le lancement d’une étude urbaine

En parallèle, l’EPF de la Vendée pilote les études d’urbanisme en vue de la reconversion du site destiné à accueillir principalement de l’habitat. Le programme et le parti d’aménagement seront en partie adaptés aux contraintes de gestion de la pollution, mais devront nécessairement coller aux réalités du marché immobilier local.

En effet, la construction de logements individuels avec jardin (qui constituent la majorité du marché immobilier local) impose de pouvoir disposer de terrains exempts de toute pollution (risques sanitaires), ce qui n’est pas le cas, par exemple, avec des logements collectifs.

L’excavation totale des terres polluées est donc retenue à ce stade.

Ce projet bénéficie du dispositif « Fonds Friches ».

La participation de l’EPF de la Vendée est aujourd’hui évaluée à près de 998 K€ (montant indicatif à ce stade).

Au terme de la convention, l’EPF rétrocèdera le foncier à la collectivité ou à un opérateur (après mise en concurrence) au prix de revient du foncier duquel auront été déduits la part des  études et des travaux de requalification non pris en charge par l’EPF de la Vendée.

 

Quels sont les principaux objectifs du projet ?

Pour répondre au mieux aux besoins des habitants et aux enjeux d’urbanisme et d’environnement, ce projet devra ainsi permettre de :

  • Reconvertir une friche industrielle afin de lui donner un nouvel usage (recyclage du foncier),
  • Accroître l’offre de logements.

Les études de faisabilité devront permettre de dessiner le nouveau quartier qui accueillera à terme, principalement de l’habitat, accompagné éventuellement d’activités et d’équipements, en présentant un minimum de 10% de logements locatifs sociaux. La densité brute sera d’au-moins de 20 logements par hectare.

 

 

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