La Vendée fait partie des départements français qui se distinguent par leur vitalité démographique depuis maintenant plusieurs décennies. Cette tendance, qui va se poursuivre dans les années à venir, s’explique essentiellement par l’apport migratoire, lié à l’attractivité économique et résidentielle de la Vendée. Dans un contexte de raréfaction du foncier disponible pour la construction, il est nécessaire d’apporter des réponses concrètes à la demande de logements générées par cet accroissement démographique.
Une évolution démographique positive
Le département de la Vendée, traditionnellement marqué par un développement économique soutenu par un tissu de PME, se caractérise par une forte attractivité résidentielle. En effet, le nombre d’habitants progresse en moyenne de 1,5 % chaque année, ce qui place le département de la Vendée au 4e rang des départements français en termes d’accroissement de la population. Cette tendance résulte essentiellement de l’important solde migratoire (+ 1,2 % / an) alors que le solde naturel est relativement faible (+ 0,3 % / an).
Cette croissance démographique, partagée sur l’ensemble du département, est plus fortement marquée sur la façade maritime et dans les zones situées à proximité du département de Loire-Atlantique.
Cette tendance se confirme à long terme : en effet, une étude réalisée en 2013 par l’INSEE et Vendée Expansion montre que la Vendée pourrait compter au moins 3 800 ménages supplémentaires par an, entre 2010 et 2030, ce qui correspond à une croissance de 1,3 % en moyenne annuelle, nettement supérieure à celle de la région (+ 0,9 %) et de la France (+ 0,7 %).
Une progression importante de la production de logements
Alimenté par une croissance démographique soutenue, le département de la Vendée a logiquement connu au cours des dix dernières années un rythme de construction important. La construction neuve s’établit à 8,7 logements / 1 000 habitants en moyenne annuelle contre 7,1 pour la région (nombre de constructions engagées dans l’année).
Les secteurs littoraux, rétro-littoraux et périurbains sont, sans surprise, les plus dynamiques en matière de construction de logements.
Cependant, le rythme de constructions engagées chaque année fléchit à partir de 2008. Ce ralentissement est très net sur le littoral, le nombre de constructions engagées y étant divisé par deux pour le collectif. Sur l’ensemble du département, le volume de logements mis en chantiers sur la période récente est en net repli (- 12 %) alors que sur l’ensemble de la région Pays de la Loire (- 8 %) ainsi qu’en France Métropolitaine (- 4 %), les baisses sont plus modérées.
Cependant, les besoins en logements restent soutenus. Une étude prospective de la DREAL des Pays de la Loire réalisée en 2014 évalue le besoin en logements à horizon 2020 à plus de 5 000 logements par an, dont la moitié sur le littoral et le rétro-littoral.
Un marché immobilier sous pression
La forte tension du marché foncier enregistrée depuis plusieurs années s’est traduite par une hausse continue des prix des terrains à bâtir. L’indice des notaires, peut-être le plus fiable à l’heure actuelle, estime à 114 % en valeur nominale, soit 92 % en valeur réelle, la hausse des terrains à bâtir sur les dix dernières années dans le département, avec une progression plus forte encore sur le littoral.
Dans cette hausse, il faut intégrer l’augmentation des coûts de l’aménagement, mais le prix du foncier stricto sensu a lui aussi augmenté. Certes, la concurrence à laquelle se livrent les acteurs du marché, l’arrivée dans le département de ménages avec des revenus plus élevés et les comportements spéculatifs de certains propriétaires sont des facteurs à prendre en compte pour analyser cette hausse. Mais l’absence de politique foncière des collectivités a également joué – et continue à avoir – un rôle majeur dans cette hausse des prix.
S’ajoute enfin à cela, une hausse des coûts de construction liée à la multiplication des normes (parasismiques, RT 2012…) et à l’accès plus difficile au prêt à taux zéro qui tend à décourager les primo-accédants à la propriété.
Ces derniers désertent ainsi la construction neuve pour se réfugier vers l’achat de maisons anciennes plus abordables (étalement des coûts de travaux dans le temps…). Ils y sont aidés par des taux de crédit au plus bas et des aides à l’amélioration très favorables, mais ce micromarché ne peut répondre que partiellement à l’ensemble des besoins.
En conséquence, dans un contexte de marché tendu, il devient difficile de loger et maintenir sur place les ménages locaux, et ce, en raison de prix d’accession au logement de plus en plus élevés.
Une contribution croissante aux politiques publiques nationales et locales
L’EPF d’État est un outil opérationnel d’aide à la mise en œuvre des politiques publiques nationales et locales sur les territoires, puisque le modèle de gouvernance des EPF d’État leur permet d’avoir une assise double. D’une part, le Ministère du Logement et de l’Habitat durable, ministère de tutelle des EPF oriente les missions de l’EPF à l’échelle locale. D’autre part, la gouvernance de l’EPF est à la fois locale et nationale puisqu’elle est partagée entre les services déconcentrés de l’État et l’ensemble des collectivités du territoire de compétence de l’EPF.
Doté d’un Programme Pluriannuel d’Intervention (PPI) qui prend en compte les orientations stratégiques de l’État et les documents d’urbanisme, l’EPF de la Vendée élabore des partenariats avec les collectivités territoriales de toute taille. Il mobilise donc une expertise forte et mutualisée au service des projets locaux d’intérêt public.
L’expertise de l’EPF de la Vendée et sa capacité d’intervention, tant technique que financière, en fait un outil performant dans le contexte budgétaire et financier actuel.
En faveur du logement, notamment du logement social
L’intervention de l’EPF de la Vendée au cœur des territoires favorise la production de logements, conformément aux missions qui lui ont été dévolues par le législateur. L’EPF participe activement à la mise en œuvre des objectifs liés à la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000, à la loi de mobilisation du foncier public du 18 janvier 2013 et à la loi Alur du 24 mars 2014.
Et au service d’un développement durable des territoires
Acteur de l’aménagement et du développement durables du territoire, l’EPF de la Vendée contribue activement à la lutte contre l’étalement urbain et la consommation de terres agricoles, à la reconversion des friches industrielles et commerciales, à la remise sur le marché de fonciers obsolètes ou abandonnés ainsi qu’à la préservation de l’environnement.
LIENS UTILES
L’ACTU LIEE