Les opérations de recyclage ou de densification de l’enveloppe urbaine sont cruciales pour développer l’attractivité d’un centre-bourg et limiter le changement climatique et ses effets. Elles sont toutefois déficitaires par nature compte tenu des coûts d’acquisition et des travaux de démolition voire de gestion de la pollution à conduire contrairement au projet d’artificialisation de terres agricoles.
L’EPF a construit une offre de service complète afin de maîtriser les coûts et optimiser le bilan économique sans renier sur leur qualité. Tous les coûts engagés par l’EPF sont en effet remboursables par les communes lors de la cession des fonciers en fin d’opération.
En amont, l’EPF réalise une étude de faisabilité urbaine visant à optimiser la forme urbaine en conciliant la densité (qui permet un maximum de recettes) et de qualité de vie (afin d’éviter les recours et faciliter la commercialisation des logements). Pour les communes de moins de 8 000 habitants, l’EPF prend en charge 50% du montant de ces études.
L’EPF négocie les terrains avec les propriétaires au meilleur prix et en refusant toute spéculation foncière. Il tient compte des démolitions ou dépollutions nécessaires dans les estimations afin d’acheter au juste prix. Il conduit les procédures d’expropriation nécessaires, avec l’accord de la commune baisser les prix.
L’EPF lance les travaux de dépollution et de démolition après mise en concurrence des bureaux d’études puis des entreprises afin d’optimiser tous les postes de coûts, notamment en limitant les volumes des déchets et en optimisant leur traitement. Lorsque ces travaux portent sur des friches, l’EPF prend à sa charge 80% du montant des travaux uniquement.
L’EPF peut lancer des consultations d’opérateurs en charge de la construction sur ces fonciers. Ces consultations permettent à la commune de sélectionner le meilleur projet du point de vue de la qualité urbaine, du prix de vente ou de location des logements aux vendéens et du prix d’achat du terrain à la commune. Ce prix vient en déduction du coût final pour la collectivité.
Dans tous les cas, dès lors que l’EPF aura réaliser des travaux sur des fonciers qu’il maîtrise, il pourra prendre en charge 30% du déficit qui resterait à la charge de la commune grâce à son fonds de minoration foncière. Ce fonds n’est pas cumulable avec la subvention de 80% du montant des travaux.
Enfin, l’EPF soutient également les projets d’acquisition-amélioration de bâtiments, dès lors que le projet permet de faire du logement social. Il subventionne ces projets à hauteur de 600€/m² réhabilité et jusqu’à 700€/m² pour les communes les plus tendus.
Tableau des aides
Les études de faisabilité : Cofinancement à hauteur de 50% du montant de l’étude dans la limite d’un montant maximum de l’étude de 30 000 €
Pour les projets nécessitant une action lourde de requalification (démolition/reconstruction à neuf),
Minoration foncière (Hors bonification EPF) | Maximum de 30 % du prix de revient du foncier / ou du déséquilibre de l’opération |
Plafond du prix de revient du foncier / déséquilibre d’opération | 2 000 000 euros HT |
Contribution de l’EPF | 30 % = 600 000 euros |
Bonification de 10% de l’aide de l’EPF (PDL1) | 10 % = 200 000 euros |
Pour les rénovations: Prise en charge de 600€/m² HT dans la limite du déficit. 700€/m² HT en PDL1.
Pour les friches: Prise en charge de 80% HT du montant total des travaux dans la limite de 25 000€ de subvention par logement créé. Les friches sont des terrains qui
- Ont été occupées par des activités industrielles ou tertiaires, à savoir : administrative, d’équipement public, militaire, ferroviaire, sanitaire, commerciale et touristique ;
- Présentent une superficie supérieure à 500 m² SDP ;
- sont inoccupés depuis une période supérieure à 6 mois.