La maîtrise foncière rapide des terrains identifiés pour conduire un projet d’aménagement constitue une étape clé des projets. Elle repose sur un fort investissement dans la négociation des fonciers auprès des particuliers et des entreprises que sur la sécurisation juridique des procédures.
La phase d’étude ou les premiers échanges avec la commune permettent de caractériser la dureté foncière des terrains à acquérir pour conseiller au mieux la commune sur les leviers à actionner afin d’assurer une mise en œuvre rapide de son ambition.
L’intervention de l’EPF en matière d’acquisition évite également de mobiliser la trésorerie de la commune. Les montants d’acquisition seront remboursés par la commune à la fin de l’intervention de l’EPF, au moment de la cession des fonciers ou au fur et à mesure grâce au système d’avances mis en place depuis juin 2022.
La négociation foncière
L’EPF privilégie dès que possible la négociation pour acquérir rapidement et de façon sécurisée. 85% des acquisitions sont réalisées à l’amiable.
L’EPF compte 2 négociateurs fonciers chargés de structurer les échanges avec les propriétaires, pour acquérir les terrains au meilleur prix. Il élabore une stratégie d’approche des riverains en lien avec la commune, l’intervention d’un opérateur tiers comme l’EPF facilite et simplifie les échanges en vue de l’acquisition.
L’EPF réalise ses propres évaluations de chaque terrain. Il fait également appel aux services des domaines pour leur évaluation afin de sécuriser les prix proposés et empêcher la spéculation foncière.
Il gère également les problématiques liées aux fonds de commerces et autres indemnités d’éviction, en lien avec la commune.
Il peut acheter des biens occupés dont il assure la gestion le temps de libérer définitivement les occupants. Cette gestion est partiellement déléguée à la commune.
La préemption et le droit de délaissement
Dans les secteurs sous convention avec les communes, l’EPF se voit déléguer le droit de préemption urbain (DPU) afin d’acquérir la propriété des biens à l’occasion d’une vente ou si le propriétaire active son droit de délaissement (mise en demeure d’acquérir dans les secteurs soumis au DPU).
Avec l’accord de la commune, l’EPF prépare et met en œuvre des décisions de préemption sur la base d’un prix maximum estimé par les Domaines. Si le prix est égal à celui proposé par le vendeur, l’EPF se substitue à l’acquéreur, sinon, le vendeur peut retirer le bien de la vente ou accepter un prix minoré.
L’existence de conventions avec l’EPF justifie l’intérêt général indispensable à la sécurité juridique d’une décision de préemption. La réalisation du projet est une condition de la validité de la préemption dans la durée. Si aucun projet n’est réalisé, l’acquéreur évincé, ou le vendeur peut demander la restitution du terrain.
L'expropriation
Fort de ses 12 ans d’expérience en maîtrise foncière, l’EPF qualifie la dureté foncière des terrains couverts par ses conventions. Dans certains cas, la maîtrise foncière n’est pas possible sans procédure d’expropriation qui permet de prendre possession des terrains dans un délai de 18 mois à 3 ans contre une juste indemnisation du propriétaire à la valeur du terrain.
4% des acquisitions de l’EPF se font par expropriation. Ces procédures se démocratisent dans un contexte de lutte contre l’étalement urbain et de hausse des prix du foncier : attendre un an conduit aujourd’hui à acheter 10 à 15% plus cher le même bien !
L’EPF encourage les communes qui le souhaitent à mobiliser cet outil le plus tôt possible dès lors qu’il n’y a pas de volonté de vendre ou à des prix au-dessus du marché. Il conduit l’ensemble de la procédure : préparation du dossier justifiant de l’intérêt général à exproprier, enquête publique, arrêtés de cessibilité etc… auprès de la préfecture et du juge de l’expropriation.
À tout moment, les propriétaires peuvent décider de vendre, il est fréquent que le lancement d’une procédure d’expropriation déclenche des ventes amiables à des prix maîtrisés.
L’EPF privilégie dès que possible la négociation pour acquérir rapidement et de façon sécurisée. 85% des acquisitions sont réalisées à l’amiable.
L’EPF compte 2 négociateurs fonciers chargés de structurer les échanges avec les propriétaires, particuliers comme entreprises, pour acquérir les terrains au meilleur prix. Il élabore une stratégie d’approche des riverains en lien avec la commune, l’intervention d’un opérateur tiers permettant en général de faciliter et simplifier les échanges en vue de l’acquisition.
L’EPF réalise ses propres évaluations et le contexte de chaque terrain. Il fait appel aux services des domaines pour leur évaluation afin de sécuriser les prix proposés et empêcher la spéculation foncière.
Il gère également les problématiques liées aux fonds de commerces et autres indemnités d’éviction, en lien avec la commune.
Il peut acheter des biens occupés dont il assure la gestion le temps de libérer définitivement les occupants. Cette gestion est partiellement déléguée à la commune.